क्या आप अपनी प्रॉपर्टी में अवैध निर्माण को रोक सकते हैं? कानूनी उपाय और प्रक्रिया

कल्पना कीजिए, आप अपने घर में हैं और अचानक आपको पता चलता है कि आपके प्लॉट या मकान की सीमा में कोई व्यक्ति निर्माण कार्य कर रहा है। कोई मजदूर दीवार बना रहा है, कोई सीमेंट डाल रहा है, और आपके पास न तो कोई नोटिस आया है, न ही आपकी अनुमति ली गई है। यह स्थिति न सिर्फ चौंकाने वाली होती है, बल्कि कानूनी रूप से गंभीर भी है।

ऐसे में आपके मन में बस एक ही सवाल उठता है, क्या आप ऐसे निर्माण को तुरंत रुकवा सकते हैं?

इस ब्लॉग में हम जानेंगे अवैध निर्माण क्या है, इसे रोकने के तरीके और कोर्ट, म्युनिसिपल अथॉरिटी व पुलिस से मिलने वाली कानूनी मदद।

अवैध निर्माण क्या होता है?

अवैध निर्माण का मतलब है ऐसा कोई भी निर्माण (घर, बिल्डिंग आदि) जो बिना कानूनी मंजूरी के किया गया हो, या किसी और की ज़मीन पर बिना इजाज़त के बनाया गया हो। इसमें ये चीजें शामिल हो सकती हैं:

• बिना नगर निगम की अनुमति या बिल्डिंग परमिट के निर्माण
• पास हुए नक्शे से ज़्यादा निर्माण करना
• सरकारी, जंगल या साझा ज़मीन पर निर्माण करना
• किसी और की निजी ज़मीन पर कब्जा करके बनाना

अवैध निर्माण सिर्फ ज़मीन का नियम तोड़ना नहीं होता, बल्कि ये सुरक्षा के लिए भी खतरनाक हो सकता है और यह कानून के तहत दंडनीय अपराध की श्रेणी में आता है।

आपकी ज़मीन पर होने वाले आम अवैध निर्माण

अगर आपके पास कोई ज़मीन या प्रॉपर्टी है, तो इन आम अवैध गतिविधियों से सावधान रहें:

• सीमा पर कब्जा: कोई आपकी ज़मीन में घुसकर दीवार, फेंस या कोई निर्माण कर देता है।
• बिना इजाज़त बढ़ाना: पड़ोसी अपनी बालकनी या मंज़िल इस तरह बढ़ा देता है जो आपकी ज़मीन के ऊपर आ जाती है।
• बिल्डर की गड़बड़ी: बिल्डर मंज़ूर प्लान से ज़्यादा फ्लोर या फ्लैट बना देता है।
• ज़मीन पर कब्जा करना: कोई अनजान लोग आपकी खाली ज़मीन पर टेम्परेरी या पक्के कमरे बना लेते हैं।

ऐसी स्थितियों में जल्दी कार्रवाई करना ज़रूरी होता है।

तुरंत कार्रवाई क्यों ज़रूरी है?

अवैध निर्माण सिर्फ परेशानी नहीं, बल्कि खतरनाक भी हो सकता है। अगर आप समय पर कदम नहीं उठाते, तो:

• बिल्डर पूरा निर्माण कर सकता है, जिसे बाद में हटवाना मुश्किल हो जाएगा।
• कोर्ट ये मान सकती है कि आपने समय पर आपत्ति नहीं की।
• आपकी ज़मीन का हिस्सा हमेशा के लिए चला सकता है।

इसलिए जितनी जल्दी आप कार्रवाई करेंगे, उतना ही आपका केस मज़बूत रहेगा और आपको कानूनी मदद मिलना आसान होगा।

अवैध निर्माण को रोकने के आसान तरीके

अगर कोई आपकी ज़मीन पर बिना इजाज़त के निर्माण कर रहा है, तो आप इन आसान स्टेप्स को फॉलो करके उसे रोक सकते हैं:

स्टेप 1: सबूत इकट्ठा करें

• अवैध निर्माण की साफ फोटो और वीडियो लें
• ज़मीन के कागज़ात (मालिकाना हक) की कॉपी रखें
• ज़रूरत पड़े तो सर्वे करवाकर ज़मीन की सीमा दिखाएं
• अगर हो सके तो निर्माण का प्लान मंगवाएं

इन सबूतों से आप साबित कर पाएंगे कि निर्माण आपकी ज़मीन पर गलत तरीके से हो रहा है।

स्टेप 2: सामने वाले से बात करें

कभी-कभी मामला बातचीत से भी सुलझ सकता है। आप पड़ोसी या बिल्डर को साफ बताएं कि आपको पता चल गया है और आप इसे स्वीकार नहीं करेंगे। अगर गलती से हुआ है, तो वो खुद रुक सकता है। अगर वो नहीं मानता, तो अगला स्टेप लें।

स्टेप 3: लीगल नोटिस भेजें

वकील के ज़रिए एक लीगल नोटिस भेजें जिसमें लिखा हो कि वह तुरंत निर्माण बंद करे, वरना कोर्ट में कार्रवाई होगी। इससे दो फायदे होते हैं:

• सामने वाले को सुधरने का मौका मिलता है
• आपका केस कोर्ट में मज़बूत बनता है

स्टेप 4: नगर निगम या अथॉरिटी में शिकायत करें

अपने शहर की म्युनिसिपल अथॉरिटी या टाउन प्लानिंग विभाग में शिकायत करें। दें:

• लिखित शिकायत
• ज़मीन के कागज़ात
• अवैध निर्माण के फोटो/वीडियो

उनसे कहें कि निर्माण रोका जाए और जरूरत हो तो तोड़ने का नोटिस भी भेजा जाए।

स्टेप 5: पुलिस में शिकायत करें

अगर निर्माण फिर भी जारी है या आपको डराया-धमकाया जा रहा है, तो:

• थाने में FIR दर्ज कराएं
• अगर धमकी मिली हो तो उसका भी रिपोर्ट करें
• ज़रूरत पड़े तो पुलिस को मौके पर बुलाएं
• इससे अवैध निर्माण करने वालों पर दबाव बनेगा।

स्टेप 6: कोर्ट में केस (इंजंक्शन) दायर करें

अगर कोई रास्ता नहीं बचा, तो सिविल कोर्ट में CPC के आर्डर 39 रूल 1 और 2 के तहत इंजंक्शन केस (stay order) फाइल करें ताकि निर्माण रोका जा सके। कोर्ट से मांग करें कि:

• निर्माण तुरंत रोका जाए
• अवैध निर्माण हटाया जाए
• भविष्य में फिर से कब्जा न हो

ज़रूरी दस्तावेज़:

• ज़मीन के मालिकाना कागज़ात
• निर्माण के फोटो/वीडियो
• ज़मीन की सीमा या नक्शा
• लीगल नोटिस की कॉपी
• म्युनिसिपल अथॉरिटी में की गई शिकायत
• वकील की मदद से यह केस फाइल करें।

स्टेप 7: हाई कोर्ट या ट्रिब्यूनल में जाएं

अगर स्थानीय अथॉरिटी कोई कदम नहीं उठा रही, या मामला गंभीर नियमों का उल्लंघन है, तो आप जा सकते हैं:

• हाई कोर्ट (अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका)
• नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल (अगर पर्यावरण या जंगल की ज़मीन है)
• RERA (अगर बिल्डर रजिस्टर्ड है और प्लान का उल्लंघन हुआ है)

क्या पुलिस से तुरंत अवैध निर्माण रुकवाया जा सकता है?

हाँ, लेकिन एक तय प्रक्रिया के तहत ही। पुलिस से आप सीधे अवैध निर्माण नहीं रुकवा सकते, लेकिन कानूनी प्रक्रिया अपनाकर आप तुरंत कदम उठवा सकते हैं:

1. भारतीय नागरिक सुरक्षा संहिता की धारा 152 – SDM के सामने आवेदन

आप सब-डिविजनल मजिस्ट्रेट (SDM) के पास एक लिखित आवेदन देकर कह सकते हैं कि आपकी ज़मीन पर अवैध निर्माण या अतिक्रमण हो रहा है, जिससे सार्वजनिक शांति भंग हो सकती है। SDM तुरंत आदेश देकर निर्माण रुकवा सकते हैं या हटवाने का निर्देश भी दे सकते हैं। यह प्रक्रिया तेज़ मानी जाती है।

2. भारतीय न्याय संहिता की धारा 329– क्रिमिनल ट्रेसपास के खिलाफ FIR

अगर कोई व्यक्ति आपकी ज़मीन पर बिना इजाज़त घुसा है या निर्माण कर रहा है, तो आप उसके खिलाफ भारतीय न्याय संहिता की धारा 329 के तहत FIR दर्ज करा सकते हैं। यह क्रिमिनल केस होता है और पुलिस को कार्रवाई करनी पड़ती है।

3. थाना रिपोर्ट और डेली डायरी एंट्री

आप अपने नज़दीकी थाने में जाकर एक लिखित शिकायत दें और डेली डायरी में उसकी एंट्री करवाएं। यह एक ज़रूरी कदम है क्योंकि इससे आपके पास सबूत होता है कि आपने पुलिस को जानकारी दी थी। बाद में कोर्ट में यह आपकी मदद कर सकता है।

अपनी ज़मीन को अवैध कब्जे से कैसे बचाएं (सावधानी के आसान तरीके)

भविष्य में परेशानी से बचने के लिए ये आसान सावधानियां अपनाएं:

• अपनी ज़मीन के चारों तरफ बाड़ या फेंसिंग करवा लें
• ज़मीन पर बोर्ड लगाएं जैसे – “निजी संपत्ति – घुसपैठ करने पर कानूनी कार्रवाई होगी”
• अगर ज़मीन किसी और शहर में है तो नियमित विज़िट करते रहें
• अपने ज़मीन के कागजात समय-समय पर अपडेट कराते रहें
• अगर कोई संदिग्ध गतिविधि दिखे तो तुरंत स्थानीय प्रशासन को सूचित करें
• थोड़ी सी सतर्कता से आप अपनी ज़मीन को सुरक्षित रख सकते हैं।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला: अवैध निर्माण कभी भी वैध नहीं हो सकता

सुप्रीम कोर्ट ने 2024 के मामले राजेन्द्र कुमार बरजातिया बनाम यूपी आवास विकास परिषद में साफ कहा कि अवैध निर्माण को चाहे उसमें कितना भी पैसा लगा हो या वो कितने समय से बना हो, कभी भी वैध नहीं किया जा सकता।

जस्टिस पारदीवाला और जस्टिस महादेवन ने कहा कि ऐसा निर्माण कानून का उल्लंघन है और इसे सख्ती से रोका जाना चाहिए। अगर सरकारी अफसर देर करते हैं, तो इसका मतलब ये नहीं कि बिल्डर बच जाएगा।

2025 के कनीज़ अहमद बनाम सबुद्दीन केस में भी कोर्ट ने दोबारा साफ कहा कि अवैध निर्माण को गिराना ज़रूरी है, और अफसर अगर चुप रहते हैं, तो वो बिल्डर को बचा नहीं सकते। कोर्ट ने ये भी कहा कि अवैध निर्माण को वैध करने का कोई अधिकार नहीं है।

मतलब ये है कि अगर कोई आपकी ज़मीन पर या बिना इजाज़त निर्माण करता है, तो वह हमेशा गलत रहेगा, चाहे उसने करोड़ों रुपए क्यों न लगाए हों।

सख्त कार्रवाई: गुजरात हाई कोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट की बात मानी

6 मई 2025 को गुजरात हाई कोर्ट ने फैसला दिया कि चंदोला झील के आसपास के अवैध निर्माण गिराए जाएं। कोर्ट ने साफ कहा कि मंजूर नक्शे से कोई भी बदलाव मंज़ूर नहीं है, चाहे वो गरीब या मजबूर लोग ही क्यों न हों।

कोर्ट ने यह भी कहा कि सामाजिक समस्याओं के बावजूद, अवैध निर्माण पर ढील नहीं दी जा सकती और तोड़फोड़ और बेदखली की कार्रवाई जरूरी है।

निष्कर्ष

अगर कोई आपकी ज़मीन पर अवैध रूप से निर्माण कर रहा है, तो घबराएं नहीं, लेकिन देरी भी न करें। अगर आप सही तरीके अपनाएं, तो ऐसा निर्माण रोका जा सकता है। सबसे पहले सबूत इकट्ठा करें, लीगल नोटिस भेजें, शिकायत दर्ज करवाएं और ज़रूरत हो तो कोर्ट से स्टे ऑर्डर लें।

कानूनी प्रक्रिया में थोड़ा समय लग सकता है, लेकिन कानून आपके साथ है। याद रखें, आपकी ज़मीन पर आपका हक है, अवैध कब्जा या निर्माण बिल्कुल भी सहन करने की जरूरत नहीं है।

किसी भी कानूनी सहायता के लिए लीड इंडिया से संपर्क करें। हमारे पास लीगल एक्सपर्ट की पूरी टीम है, जो आपकी हर संभव सहायता करेगी।

FAQs

1. क्या मैं तुरंत पुलिस को बुलाकर अवैध निर्माण रुकवा सकता हूँ?

हाँ, पुलिस को तुरंत सूचना दें। FIR दर्ज करवा सकते हैं। साथ में SDM को आवेदन देकर कार्रवाई भी शुरू करवा सकते हैं।

2. नगर निगम कितने समय में कार्रवाई करता है?

सामान्यत: शिकायत मिलने के 7–15 दिन के भीतर निरीक्षण होता है और नोटिस जारी किया जाता है। स्थिति गंभीर हो तो तुरंत कार्रवाई भी हो सकती है।

3. कोर्ट से स्टे ऑर्डर लेने की प्रक्रिया क्या है?

सिविल कोर्ट में Order 39 Rule 1 & 2 CPC के तहत वकील के ज़रिए आवेदन देकर निर्माण पर रोक (stay) का आदेश लिया जा सकता है।

4. क्या बिना रजिस्ट्री वाला व्यक्ति निर्माण कर सकता है?

नहीं, जब तक व्यक्ति के पास रजिस्ट्री या वैध मालिकाना हक़ नहीं है, तब तक उसका किया गया निर्माण अवैध माना जाएगा और रोका जा सकता है।

5. अवैध निर्माण हटवाने में कितना समय लगता है?

समय केस की गंभीरता, कोर्ट की प्रक्रिया और प्रशासन की कार्रवाई पर निर्भर करता है—आमतौर पर 1 महीने से 6 महीने तक लग सकते हैं।