क्या सिर्फ़ रजिस्ट्री कराने से आप प्रॉपर्टी के मालिक बन जाते हैं? सुप्रीम कोर्ट का नया फैसला

भारत में अक्सर लोग प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन को मालिकाना हक़ साबित करने का अंतिम कदम मान लेते हैं। कई खरीदार सोचते हैं कि रजिस्ट्रेशन हो जाने के बाद प्रॉपर्टी अपने आप उनके नाम हो जाती है। लेकिन के. गोपी बनाम सब – रजिस्ट्रार (सुप्रीम कोर्ट, जून 2025) के फैसले ने यह धारणा गलत साबित की।

इस केस से एक अहम बात सामने आई: मालिकाना हक़ सिर्फ कागज़ पर नाम होने से नहीं बनता।

यह फैसला यह याद दिलाता है कि प्रॉपर्टी खरीदते या बेचते समय सावधानी और दस्तावेज़ों की पूरी जांच करना बेहद जरूरी है। ऐसा न करने पर विवाद, आर्थिक नुकसान और लंबी कानूनी लड़ाई हो सकती है।

रजिस्ट्रेशन सिर्फ शुरुआत है, असली मालिक वही है जिसके पास वैध कागज़ और कब्ज़ा है।

प्रॉपर्टी रजिस्ट्री क्या है?

प्रॉपर्टी रजिस्ट्री का मतलब है कि आपने संपत्ति का लेन-देन आधिकारिक तौर पर सरकारी रजिस्ट्रार कार्यालय में दर्ज करवा दिया है। रजिस्ट्रेशन ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट,1908 के तहत किसी भी प्रॉपर्टी को रजिस्टर कराया जाता है।

रजिस्ट्री का उद्देश्य:

• लेन-देन की वैधता और पारदर्शिता सुनिश्चित करना – यह साबित करता है कि खरीदी-बिक्री का कार्य कानूनी और सही तरीके से हुआ है।
• बायर और सेलर के बीच रिकॉर्ड बनाना – भविष्य में किसी विवाद या अधिकारों के मुद्दे पर दस्तावेज़ के रूप में काम आता है।
• भविष्य में विवाद में सहारा – यदि कोई प्रॉपर्टी पर दावा करता है या कब्ज़ा कर लेता है, तो रजिस्ट्री दस्तावेज़ कानूनी सबूत के रूप में काम करता है।

के. गोपी बनाम उप-रजिस्ट्रार, 2025

इस मामले में जयरामन मुदलियार ने के. गोपी के नाम चेय्युर तालुक, तमिलनाडु में एक प्रॉपर्टी के लिए सेल दीड बनवाया। डीड सही तरीके से तैयार किया गया और रजिस्ट्रेशन के लिए सबमिट किया गया।

लेकिन उप-रजिस्ट्रार ने इसे रजिस्टर करने से मना कर दिया। उनका तर्क था कि विक्रेता ने अपनी संपत्ति का वैध मालिकाना हक साबित नहीं किया, और इसी आधार पर उन्होंने रजिस्ट्रेशन रोक दिया। यह निर्णय तमिन नाडु रजिस्ट्रेशन रूल्स, रूल 55-A(i) के अनुसार लिया गया था, जिसमें कहा गया है कि विक्रेता को रजिस्ट्रेशन से पहले मालिकाना हक साबित करना जरूरी है।

मामला कई कोर्ट से गुजरने के बाद सुप्रीम कोर्ट तक पहुँचा। मुख्य सवाल था: क्या उप-रजिस्ट्रार के पास यह अधिकार है कि वह रजिस्ट्री विक्रेता के टाइटल के आधार पर रोक दे सके?

सुप्रीम कोर्ट का फैसला: रजिस्ट्री का मतलब मालिकाना हक नहीं

सुप्रीम कोर्ट ने महत्वपूर्ण फैसला सुनाया कि प्रॉपर्टी का दस्तावेज रजिस्टर करवाना अपने आप मालिकाना हक नहीं देता। कोर्ट ने मुख्य बातें स्पष्ट कीं:

• सब-रजिस्ट्रार की भूमिका: सब-रजिस्ट्रार का काम केवल प्रशासनिक होता है, यानी दस्तावेज़ के नियमों के अनुसार सही होने की जाँच करना। उनके पास मालिकाना हक तय करने का अधिकार नहीं है।
• क़ानूनी मालिकाना हक: प्रॉपर्टी का असली मालिक वही है जिसके पास वैध दस्तावेज़ और कानूनी प्रक्रिया के जरिए अधिकार साबित हो। केवल कब्ज़ा या रजिस्ट्री पर्याप्त नहीं है।
• रूल 55-A(i) का प्रभाव: कोर्ट ने तमिलनाडु रजिस्ट्रेशन रूल 55-A(i) को रद्द कर दिया क्योंकि यह रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के तहत सब-रजिस्ट्रार को ऐसा अधिकार देता था जो कानून में नहीं है। कोर्ट ने कहा कि यह नियम अधिकार क्षेत्र से बाहर था।

यह फैसला सभी खरीदारों और विक्रेताओं को याद दिलाता है कि रजिस्ट्री सिर्फ़ दस्तावेज़ की वैधता दिखाती है, मालिकाना हक साबित करने के लिए वैध टाइटल और कब्ज़ा ज़रूरी है।

व्यावहारिक असर:

इस फैसले का प्रॉपर्टी लेन-देन पर बड़ा असर है। मुख्य बातें:

• पूरी जांच करें (Due Diligence): खरीदार को प्रॉपर्टी लेने से पहले उसके मालिकाना हक और पिछले रिकॉर्ड की पूरी जांच करनी चाहिए।
• क़ानूनी दस्तावेज़ (Legal Documentation): प्रॉपर्टी का मालिकाना हक साबित करने के लिए टाइटल डीड, एंकंब्रेंस सर्टिफिकेट, म्यूटेशन रिकॉर्ड जैसे दस्तावेज़ जरूरी हैं।
• क़ानूनी सलाहकार (Legal Professionals): वकील या संपत्ति विशेषज्ञ की मदद लेकर दस्तावेज़ की जांच और कानूनी नियमों का पालन करना सुरक्षित होता है।

सुप्रीम कोर्ट के पुराने अहम फैसले – रजिस्ट्री और ओनरशिप में अंतर

कुछ पुराने सुप्रीम कोर्ट के फैसलों ने यह साफ किया कि सिर्फ़ प्रॉपर्टी रजिस्ट्री होना मालिकाना हक़ का पूरा प्रमाण नहीं है। इनसे यह सीख मिलती है कि खरीदार को पूरी सावधानी बरतनी चाहिए।

• सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज बनाम हरियाणा राज्य (2011) इस मामले में कोर्ट ने कहा कि केवल GPA या एग्रीमेंट टू सेल होना मालिकाना हक़ साबित नहीं करता। इसका मतलब है कि बिना वैध टाइटल के सिर्फ़ दस्तावेज़ पर भरोसा करना जोखिम भरा हो सकता है।
• नारनदास करसोनदास बनाम एस.ए. कामतम (1977) कोर्ट ने स्पष्ट किया कि ओनरशिप तभी होगी जब सेल डीड रजिस्टर्ड हो और उसके सभी कानूनी मानदंड पूरे हों। बिना रजिस्ट्री वाला समझौता मालिकाना हक़ नहीं देता।
• हरदेव सिंह बनाम गुरमेल सिंह (2007) इस फैसले में कहा गया कि अगर रजिस्ट्री तो है, लेकिन वैध टाइटल नहीं है, तो प्रॉपर्टी का मालिकाना हक़ अधूरा माना जाएगा।

महत्वपूर्ण प्रभाव: ये फैसले खरीदारों को चेतावनी देते हैं कि प्रॉपर्टी लेने से पहले दस्तावेज़, टाइटल, और कानूनी प्रक्रिया की पूरी जाँच जरूरी है। केवल रजिस्ट्री पर भरोसा करना जोखिमपूर्ण हो सकता है और भविष्य में विवाद का कारण बन सकता है।

रजिस्ट्री कराने के बाद क्या करना ज़रूरी हैं?

• म्यूटेशन / इंतकाल राजस्व रिकॉर्ड में करवाएँ रजिस्ट्री के बाद ज़मीन का नाम सरकारी रिकॉर्ड में अपने नाम करवाएँ, तभी आपका मालिकाना हक़ पूरी तरह सुरक्षित होगा।
• प्रॉपर्टी टैक्स और यूटिलिटी बिल्स अपने नाम कराएँ बिजली, पानी और हाउस टैक्स अपने नाम करवा लें ताकि सरकारी नज़र में भी आप असली मालिक माने जाएँ।
• वास्तविक कब्ज़ा लें सिर्फ़ कागज़ी रजिस्ट्री काफी नहीं है, ज़मीन या मकान पर असली कब्ज़ा भी अपने हाथ में लेना ज़रूरी है।
• एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट की जाँच करें इससे साफ़ होगा कि प्रॉपर्टी पर कोई पुराना कर्ज़, बंधक या कानूनी रोक-टोक तो मौजूद नहीं है।
• टाइटल वेरीफिकेशन – मदर डीड, खाता, सेल डीड सभी पुराने कागज़ जैसे मदर डीड, खाता और सेल डीड जाँचें ताकि आपकी मालिकाना हक़ कानूनी रूप से पूरी तरह साबित हो।

रजिस्ट्री और विवाद: आम समस्याएँ

• विक्रेता द्वारा डबल सेल (एक ही प्रॉपर्टी दो बार बेचना) कुछ बेईमान विक्रेता एक ही प्रॉपर्टी दो अलग-अलग लोगों को बेच देते हैं, जिससे खरीदार को लंबे समय तक मुक़दमेबाज़ी झेलनी पड़ती है।
• जाली दस्तावेज़ों पर रजिस्ट्री अगर कागज़ नकली हों और उन पर रजिस्ट्री हो जाए तो खरीदार का मालिकाना हक़ हमेशा संदेह और खतरे में बना रहता है।
• परिवार या रिश्तेदारों के दावे अक्सर परिवार के सदस्य या रिश्तेदार बाद में प्रॉपर्टी पर अपना हिस्सा या अधिकार जताते हैं, जिससे झगड़े और कानूनी विवाद खड़े हो जाते हैं।
• रजिस्ट्री होने के बावजूद कब्ज़ा न मिलना रजिस्ट्री के बाद भी कई बार विक्रेता कब्ज़ा देने से मना कर देता है या प्रॉपर्टी खाली नहीं करता, जिससे खरीदार परेशान होता है।

अगर रजिस्ट्री के बाद मालिकाना हक़ (Ownership) पर विवाद हो तो क्या करें:

1. सिविल सूट – घोषणा और कब्ज़ा पाने के लिए

अगर कोई प्रॉपर्टी पर दावा करता है या कब्ज़ा रोक रहा है, तो आप सिविल कोर्ट में घोषणा और कब्ज़ा के लिए मुक़दमा कर सकते हैं। इससे कोर्ट यह तय करता है कि असली मालिक कौन है और कब्ज़ा किसके नाम होगा।

2. इन्जंक्शन सूट – कब्ज़ा रोकने के लिए

अगर कोई गलत तरीके से प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा लेने की कोशिश कर रहा है, तो इन्जंक्शन के लिए कोर्ट में आवेदन किया जा सकता है। इससे कोर्ट उस व्यक्ति को अस्थायी रूप से रोक देता है।

3. एफ.आई.आर. (FIR) – धोखाधड़ी या जाली दस्तावेज़ के मामले में

अगर प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री में धोखाधड़ी या जाली दस्तावेज़ का इस्तेमाल हुआ है, तो आप FIR दर्ज करवा सकते हैं। इससे अपराध का मामला बनता है और पुलिस जांच शुरू करती है।

निष्कर्ष

प्रॉपर्टी का मालिकाना हक़ सिर्फ़ कागज़ पर मुहर लग जाने से साबित नहीं होता। यह एक कानूनी ज़िम्मेदारी है जिसमें हक़ के साथ-साथ कर्तव्य और जोखिम भी जुड़े होते हैं। सुप्रीम कोर्ट के के. गोपी बनाम सब-रजिस्ट्रार फैसले ने साफ़ कर दिया है कि सिर्फ़ रजिस्ट्री करा लेने से असली मालिक नहीं बना जा सकता।

खरीदारों के लिए यह चेतावनी है कि रजिस्ट्री को ही सुरक्षा न समझें, बल्कि हर ज़रूरी जाँच और कागज़ी प्रक्रिया पूरी करें। विक्रेताओं के लिए यह याद दिलाता है कि लेन-देन हमेशा साफ़ और पारदर्शी तरीके से करें।

आख़िर में, क़ानून यही चाहता है कि प्रॉपर्टी के सौदे भरोसे, सही सबूत और असली कब्ज़े पर आधारित हों – सिर्फ़ रजिस्ट्री पर नहीं। सच्चा मालिक वही है जो कानूनी औपचारिकताओं और सावधानी दोनों का पालन करता है।

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FAQs

1. क्या रजिस्ट्री कराने से मैं मालिक बन जाता हूँ?

नहीं, रजिस्ट्री सिर्फ़ एक प्रक्रिया है। असली मालिकाना हक़ तभी साबित होता है जब सही टाइटल और कब्ज़ा दोनों हों।

2. प्रॉपर्टी खरीदने से पहले क्या-क्या जाँच करनी चाहिए?

यह देख लें कि बेचने वाले के पास साफ़-सुथरा टाइटल है, एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट जाँचें और कोई कोर्ट केस तो नहीं चल रहा।

3. क्या सब-रजिस्ट्रार रजिस्ट्री करने से मना कर सकता है?

हाँ, अगर दस्तावेज़ क़ानून के मुताबिक न हों तो मना कर सकता है, लेकिन वो मालिकाना हक़ तय नहीं कर सकता।

4. रूल 55-A(i) क्या है?

तमिलनाडु के रजिस्ट्रेशन रूल्स में यह प्रावधान था कि रजिस्ट्री से पहले टाइटल का सबूत देना ज़रूरी है। सुप्रीम कोर्ट ने इसे रद्द कर दिया।

5. मैं अपनी प्रॉपर्टी के हक़ कैसे बचा सकता हूँ?

हमेशा सही दस्तावेज़ रखें, सभी कानूनी औपचारिकताएँ पूरी करें और ज़रूरत पड़ने पर वकील की सलाह लें।

6. अगर विक्रेता प्रॉपर्टी दो बार बेच दे तो क्या करें?

तुरंत सिविल सूट फाइल करें, और FIR दर्ज कराएँ।